청약 가점 계산 방법 - 84점 만점 구조 완전 정리

청약 가점 계산 방법, 84점은 어떻게 나뉘나

민영주택 일반공급 가점제에서 쓰는 청약 가점은 총 84점 만점입니다. 세 항목의 합으로만 계산되고, 그 외의 요소(소득, 나이 자체, 거주 기간 등)는 가점 점수에 직접 들어가지 않습니다.

청약 가점 84점 구성

무주택기간

최대 32점 (15년 이상)

부양가족수

최대 35점 (6명 이상)

청약통장 가입기간

최대 17점 (15년 이상)

합계

84점 만점

산정 기준일

입주자모집공고일

여기서 가장 중요한 건 마지막 줄입니다. 모든 항목은 입주자모집공고일을 기준으로 산정합니다. 청약 신청일이나 당첨자 발표일이 아닙니다. 공고일 하루 차이로 점수가 갈리는 경우가 실제로 있습니다.

항목 1. 무주택기간 (최대 32점)

배점 구조는 이렇습니다.

• 1년 미만: 2점
• 1년 이상 2년 미만: 4점
• 이후 1년마다 2점씩 가산
• 15년 이상: 32점 (상한)

기산점이 핵심입니다. 무주택기간은 태어난 날부터가 아니라 다음 시점부터 셉니다.

• 원칙: 만 30세가 되는 날부터
• 만 30세 이전에 혼인한 경우: 혼인신고일부터

즉 만 28세에 혼인신고를 했다면 그날부터 무주택기간이 쌓이고, 미혼이라면 만 30세 생일부터 시작합니다. 만 25세부터 계속 무주택이었어도 만 30세 전 기간은 점수로 인정되지 않습니다.

과거에 집을 소유했다가 처분한 경우에는, 주택을 처분한 날부터 무주택기간을 다시 셉니다. 여기서 세대원 전원이 무주택이어야 한다는 점도 놓치기 쉽습니다. 본인 명의 주택이 없어도 같은 세대의 배우자나 세대원이 주택을 갖고 있으면 유주택 세대로 봅니다.

항목 2. 부양가족수 (최대 35점)

세 항목 중 배점이 가장 큽니다. 1명 차이가 5점이라 당락을 가르는 경우가 많습니다.

• 0명: 5점
• 1명: 10점
• 2명: 15점
• 3명: 20점
• 4명: 25점
• 5명: 30점
• 6명 이상: 35점

부양가족은 입주자모집공고일 기준 주민등록등본에 함께 등재된 세대원 중에서 셉니다. 본인은 부양가족에 포함되지 않습니다(그래서 0명일 때도 기본 5점이 있는 것입니다).

인정 요건에서 자주 틀리는 부분:

• 직계존속(부모·조부모): 신청자가 세대주여야 하고, 공고일 기준으로 계속해서 3년 이상 동일 등본에 등재되어 있어야 합니다. 최근에 부모님을 전입시켜서는 점수가 오르지 않습니다.
• 직계비속(자녀): 미혼 자녀여야 합니다. 만 30세 이상인 미혼 자녀는 공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 등본에 있어야 인정됩니다.
• 배우자: 등본이 분리되어 있어도 배우자 본인은 부양가족으로 인정됩니다. 다만 분리된 배우자의 등본에 있는 세대원은 별도 요건을 확인해야 합니다.

항목 3. 청약통장 가입기간 (최대 17점)

• 6개월 미만: 1점
• 6개월 이상 1년 미만: 2점
• 1년 이상 2년 미만: 3점
• 이후 1년마다 1점씩 가산
• 15년 이상: 17점 (상한)

가입기간은 통장을 만든 날부터 계산합니다. 납입 횟수나 총 납입금액과는 별개입니다. 다만 납입 인정 횟수·예치금 기준은 1순위 자격 요건에서 따로 보므로, 가점과 순위 요건은 구분해서 챙겨야 합니다.

미성년자일 때 가입한 기간은 인정 한도가 있으므로, 오래된 통장이라도 실제 인정 기간을 확인해 보는 편이 좋습니다.

흔한 계산 실수 네 가지

1. 기준일을 신청일로 잡는다 — 모든 항목은 입주자모집공고일 기준입니다.
2. 본인을 부양가족에 포함한다 — 본인은 제외입니다. 4인 가구면 부양가족은 3명입니다.
3. 직계존속 3년 요건을 빠뜨린다 — 등본에 올린 지 3년이 안 됐으면 인정되지 않습니다.
4. 점수를 올려서 적는다 — 가점을 잘못 기재해 당첨돼도 부적격 처리되고, 일정 기간 청약 제한을 받습니다. 애매하면 반드시 청약홈에서 확인하세요.

가점이 낮다면

가점제는 점수 순 경쟁이라 낮은 점수로는 인기 단지 당첨이 어렵습니다. 현실적인 대안은 다음과 같습니다.

• 추첨제 비율이 있는 주택형을 노린다 (전용면적과 지역 규제에 따라 비율이 다릅니다)
• 특별공급 자격(신혼부부·생애최초·다자녀 등)을 먼저 확인한다 — 별도 물량이라 경쟁 구조가 다릅니다
• 경쟁률이 상대적으로 낮은 단지를 함께 검토한다

단지를 검토할 때는 당첨 가능성만이 아니라 실제 부담 금액도 같이 봐야 합니다. 분양가에서 무엇을 추가로 계산해야 하는지는 야목역 서희스타힐스 분양가 글에 정리해 두었습니다. 교통 계획을 근거로 한 설명을 어디까지 믿어야 하는지는 야목역 GTX-F 노선 정리를 참고하세요.

정리

• 청약 가점은 무주택기간 32점 + 부양가족수 35점 + 통장 가입기간 17점 = 84점 만점입니다.
• 모든 항목의 산정 기준일은 입주자모집공고일입니다.
• 무주택기간은 만 30세(또는 30세 이전 혼인 시 혼인신고일)부터 셉니다.
• 부양가족은 본인 제외이며, 직계존속은 3년 이상 동일 등본 요건이 있습니다.
• 최종 점수는 청약홈의 가점 계산기로 반드시 교차 확인하세요. 잘못 기재하면 부적격 처리됩니다.