전세 vs 3억대 내집마련, 계산해야 할 것은 따로 있다

전세 vs 3억대 내집마련, 월 부담금만 비교하면 틀립니다

"전세대출 이자가 월 ○○만원인데, 사면 원리금이 월 ○○만원이니까 사는 게 낫다(또는 아니다)."

이 계산이 가장 흔하고, 가장 부정확합니다. 두 선택지에서 실제로 다른 것은 월 지출액이 아니라 자금이 어떤 형태로 묶이고, 어떤 위험에 노출되는가이기 때문입니다.

이 글에서는 금리나 대출 한도를 숫자로 적지 않습니다. 두 항목 모두 시점과 개인 조건에 따라 달라지고, 규제도 자주 바뀝니다. 여기서 본 숫자로 판단하지 마시고, 아래 체크리스트를 들고 은행에 가서 본인 기준 숫자를 받아오세요.

비교할 때 반드시 같이 놓아야 할 항목

전세 쪽

보증금 규모 + 전세대출 이자 + 보증금이 묶인 기간의 기회비용

매수 쪽

계약금 + 중도금 이자 + 잔금 대출 원리금 + 취득세·등기 + 보유세

시점 구조

전세 — 목돈 일시 투입 / 분양 — 계약금→중도금→잔금 분할

위험

전세 — 보증금 반환·재계약 조건 / 매수 — 가격 변동·금리 변동

이 단지 계약금

분양가의 5% (1차 계약금 500만원)

확인처

거래 은행(한도·금리), 청약홈(공급 조건), 국세청(세금)

전세보증금이 묶인다는 것의 의미

전세는 흔히 "돈이 안 나가는 주거"로 인식됩니다. 월세와 달리 매달 큰돈이 사라지지 않으니 그렇게 느껴집니다.

그런데 보증금은 사라지지 않을 뿐 묶여 있습니다. 이 차이가 중요합니다.

• 보증금은 계약 기간 동안 다른 용도로 쓸 수 없습니다. 그 자금이 만들 수 있었을 수익이나 기회를 포기하는 셈입니다.
• 전세대출을 끼고 있다면 이자는 매달 나갑니다. 이 돈은 어디에도 쌓이지 않습니다.
• 계약이 끝나면 다시 협상해야 합니다. 보증금 수준과 조건이 그대로 유지된다는 보장은 없습니다.
• 보증금 반환 위험도 존재합니다. 전세보증금 반환보증 가입 여부와 선순위 권리관계를 매번 확인해야 합니다.

반대로 매수 쪽에도 그만한 부담이 있습니다. 취득세와 등기 비용이 들고, 보유하는 동안 재산세를 냅니다. 그리고 가격이 내려가면 그 손실은 온전히 소유자 몫입니다. 전세는 이 위험에 노출되지 않습니다.

즉 이 비교는 "어느 쪽이 싸냐"가 아니라 **"묶인 돈의 기회비용을 감수할 것이냐, 가격 변동 위험을 감수할 것이냐"**의 선택입니다.

분양이 초기 부담을 바꾸는 지점

기존 아파트를 매수할 때는 계약금을 내고 몇 달 안에 잔금을 치릅니다. 즉 목돈이 짧은 기간에 필요합니다.

분양은 구조가 다릅니다. 계약금 → 중도금 → 잔금으로 시점이 나뉘고, 그 사이에 시간이 있습니다.

야목역 서희스타힐스 그랜드힐은 계약금이 분양가의 5%, 그중 1차 계약금이 500만원입니다. 계약 시점에 준비해야 할 현금이 낮게 설계되어 있고, 나머지 계약금은 약정한 날짜에 납부합니다. 전세보증금 대부분이 현재 집에 묶여 있는 상황에서도 계약 진입 자체는 가능하다는 뜻입니다. 납부 구조와 주의점은 야목역 서희스타힐스 계약금 편에 정리해 두었습니다.

다만 여기에 함정이 하나 있습니다. 진입이 쉽다는 것과 완주가 쉽다는 것은 다릅니다. 계약금 이후에 중도금 회차가 있고 잔금이 있습니다. 진입 부담이 낮다는 이유로 자금 계획 없이 계약하면 나중에 곤란해집니다.

중도금과 잔금, 자금 계획을 세우는 순서

1단계 — 중도금 대출 조건 확인

중도금은 통상 집단대출로 처리됩니다. 여기서 확인할 것은 세 가지입니다.

• 이자를 누가 부담하는가 (무이자 / 이자 후불제 / 이자 부담) — 총부담금이 크게 갈립니다
• 대출 실행에 필요한 요건 — 신용 상태와 소득 기준이 걸립니다
• 본인이 한도 내에 들어오는가

이 조건은 광고 문구가 아니라 공급 조건과 계약서에 명시된 내용을 기준으로 확인해야 합니다. 현재 공개된 조건은 공식 홈페이지 공급안내에서 볼 수 있습니다.

2단계 — 잔금 시점 자금 조달 계획

잔금은 보통 중도금 대출을 주택담보대출로 전환하고, 부족분을 자기 자금으로 채우는 방식입니다. 여기서 걸리는 게 **차주 단위로 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR)**입니다.

DSR은 지역 규제와 별개로 개인의 전체 대출 원리금 부담을 기준으로 계산됩니다. 즉 비규제지역 물건이라 해도 본인의 기존 대출(전세대출, 신용대출, 자동차 할부 등)이 있으면 한도가 줄어듭니다. 규제 내용과 적용 기준은 개정이 잦으므로, 반드시 잔금 시점에 가까운 기준으로 다시 확인해야 합니다.

3단계 — 전세 만기와 입주 시점 맞추기

분양은 계약부터 입주까지 시간이 걸리기 때문에, 오히려 전세 만기와 맞추기 쉬운 편입니다. 순서는 이렇습니다.

1. 분양 물건의 입주 예정 시기를 확인합니다 (야목역 서희스타힐스 입주 시기 편 참고)
2. 현재 전세 계약의 만기일을 확인합니다
3. 임대차 계약의 갱신·해지 통지 기한을 주택임대차보호법 조문 기준으로 확인합니다. 계약갱신요구권 행사 기간과 묵시적 갱신 후 해지 통지의 효력 발생 시점이 정해져 있는데, 관련 규정도 개정될 수 있으니 계약 시점 기준으로 확인하세요
4. 시점이 어긋난다면 단기 임차, 반전세 전환, 잔금 일정 조정 중 어떤 방법이 가능한지 미리 확인합니다

입주와 만기 사이에 공백이 생기는 경우가 실제로 가장 흔한 문제입니다. 계약 전에 역산해 두세요.

은행 가기 전 체크리스트

상담 창구에서 "얼마까지 되나요"만 물으면 정확한 답을 못 받습니다. 아래 항목을 정리해서 가세요.

• 현재 보유 중인 모든 대출의 잔액과 월 상환액 (전세대출·신용대출·할부 포함)
• 소득 증빙 자료 (근로소득 / 사업소득 / 프리랜서 여부에 따라 인정 방식이 다릅니다)
• 세대 구성과 보유 주택 수 (세금과 대출 조건 모두에 영향)
• 매수 예정 물건의 분양가와 잔금 예정 시점
• 물어볼 것: 내 조건에서의 가능 한도, 적용 금리 구간, 고정·변동 선택지, 중도상환수수료
• 물어볼 것: 기존 전세대출을 언제 어떻게 정리해야 하는지

금리와 한도는 시점과 개인 조건에 따라 달라지므로, 인터넷에 떠도는 숫자가 아니라 본인 기준으로 받은 숫자로 계산하셔야 합니다. 분양가 외에 실제로 나가는 항목 전체는 야목역 서희스타힐스 3억대 아파트 편에 항목별로 정리해 두었습니다.

어떤 조건이면 어느 쪽인가

전세 유지가 맞는 경우

• 3년 이내 이동 가능성이 뚜렷하다 (취득세·중개보수 등 거래비용이 짧은 보유 기간에는 부담이 큽니다)
• 소득이 불안정해 장기 원리금 상환을 확정하기 어렵다
• 보증금 외 여유 자금을 다른 용도로 반드시 써야 한다
• 가격 변동 위험을 지고 싶지 않다

매수가 맞는 경우

• 장기 거주를 전제로 주거를 확정하고 싶다
• 재계약 때마다 조건이 바뀌는 불확실성을 없애고 싶다
• 매달 나가는 돈이 이자가 아니라 원리금으로 쌓이길 원한다
• 계약금 → 중도금 → 잔금 일정을 감당할 수 있는 계획이 서 있다

한 가지만 덧붙이면, "집값이 오를 테니 사야 한다"는 판단은 이 비교에 넣지 마세요. 오를지 내릴지는 아무도 모릅니다. 거주 기간, 소득 안정성, 자금 계획 — 본인이 아는 것만으로 판단하는 편이 안전합니다.

정리

• 전세와 매수 비교는 월 부담금이 아니라 자금이 묶이는 방식과 노출되는 위험의 비교입니다.
• 전세보증금은 사라지지 않지만 묶입니다. 그 기간의 기회비용을 계산에 넣으세요.
• 분양은 계약금 5%·1차 500만원 구조로 진입 부담이 낮지만, 중도금과 잔금 계획이 본체입니다.
• DSR은 지역 규제와 무관하게 차주 단위로 적용됩니다. 기존 대출이 한도를 깎습니다.
• 금리·한도는 본인 조건 기준으로 은행에서 직접 확인하세요. 인터넷 숫자로 계산하면 틀립니다.
• 전세 만기와 입주 예정 시기는 계약 전에 역산해 두세요.